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Beitrag aus Deutsches Anwalt Office Premium
Patrick Stöhrer da Costa
Zusammenfassung
Überblick
Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, geht der Vermieter das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen auf unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist §545 BGB, der klar beschreibt: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt." Für den Mieter beginnt diese Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Diese Vorschrift gilt nicht nur für alle Fälle ordentlicher Kündigung, sondern z.B. auch dann, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt hat.[1] So wird der Eintritt eines vertragslosen Zustands verhindert. Die gesetzliche Fiktion tritt unabhängig vom Willen der Parteien ein. Die Rechtsfolge der Vertragsverlängerung kann nur durch die Widerspruchserklärung verhindert werden. Diese Rechtsfolge gilt für alle Mietverhältnisse.
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung
§545 BGB regelt die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, innerhalb der kurzen Zeit von 2 Wochen Rechtsklarheit zwischen den Vertragsteilen darüber zu schaffen, ob der Vertrag fortbesteht oder nicht.
[1] §545 BGB.
1 Voraussetzungen des §545 BGB
1.1 Ablauf der Mietzeit
Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass der Mietgebrauch "nach Ablauf der Mietzeit" fortgesetzt wird. Wird das Mietverhältnis vom Vermieter oder Mieter im Wege der ordentlichen Kündigung beendet, so kommt es für das Mietende auf den Ablauf der Kündigungsfrist an (Kündigungstermin). Wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist gekündigt, ist die gesetzliche Frist maßgeblich. Bei einer Kündigung mit längeren Fristen treten diese an die Stelle der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen.
Wichtig
Gilt auch für den Mieter
Die automatische Verlängerung des Vertrags, wenn der Mieter 2 Wochen nach dem Auszugstermin noch nicht ausgezogen ist, gilt also auch bei einer Kündigung des Mieters. Will er ausziehen und verzögert sich sein Umzug, muss auch er der Verlängerung widersprechen!
Hinweis
Mietende auch an Samstag, Sonn- oder Feiertag
Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des letzten Tages der Kündigungsfrist. Dies gilt auch dann, wenn dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt.
1.2 Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nur ein, wenn "der Gebrauch der Mietsache" fortgesetzt wird. Das Merkmal "Gebrauch" ist nicht im Sinne des bloßen Behaltens der Sache zu verstehen. Erforderlich ist, dass der Mieter die Sache weiter entsprechend dem an sich beendeten Mietvertrag nutzt.[1] Dabei ist unerheblich, ob der vom Mieter ausgeübte Gebrauch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht; maßgeblich ist nur, dass der Mieter den Mietgebrauch so ausübt, wie er ihn vor der Vertragsbeendigung ausgeübt hat.[2] Auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kommt es ebenfalls nicht an. Deshalb ist auch dann von einer Gebrauchsfortsetzung auszugehen, wenn der Mieter die Sache weiter nutzt, obwohl deren Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt oder aufgehoben ist.[3] Grundsätzlich spielt es für die Annahme der Gebrauchsfortsetzung auch keine Rolle, ob der Mieter den Mietgebrauch aktiv ausübt. Insbesondere liegt eine Gebrauchsausübung auch dann vor, wenn der Mieter ortsabwesend ist; insoweit gilt nichts anderes als während der Mietzeit.
Hinweis
Keine Gebrauchsfortsetzung
Die Gebrauchsfortsetzung ist aber andererseits mehr als die bloße Vorenthaltung i.S.v. §546a BGB. Deshalb tritt keine Vertragsfortsetzung ein, wenn der Mieter zwar ausgezogen ist, aber noch nicht geräumt hat.[4] Gleiches gilt, wenn der Mieter nach der Vertragsbeendigung Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen durchführt und in den Fällen der Schlechterfüllung der Rückgabepflicht.
Bei einer Mehrheit von Mietern genügt es, wenn der Gebrauch von einem Mieter fortgesetzt wird.
[1] BGH, ZMR 1969 S.124; ZMR 1986 S.274; WuM 1988 S.59; OLG Düsseldorf, DWW 1990 S.272 f..
[2] BGH, WuM 1988 S.59.
[3] Wolf/Eckert, Rn.880; a.A. OLG Koblenz, NJW-RR 1989 S.1526.
[4] Bieber, in MünchKomm, §545 BGB Rn.6; Erman/Jendrek, §568 BGB (a.F.), Rn.4; MietPrax–Kinne, Fach 8 Rn.472.
1.3 Widerspruchserklärung
Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§116 ff. BGB anwendbar sind.[1] Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder umgekehrt) ausgesprochen werden. Dies gilt nach dem Wortlaut der Vorschrift ("dem anderen Teil") auch dann, wenn der Mieter ausgezogen ist und die Räume von einem Nichtmieter (etwa dem Ehegatten oder dem Lebensgefährten) weiter genutzt werden.
Hinweis
Widerspruch bei Vermieter...
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